Как продать земельный пай: пошаговая инструкция и список документов

Об этом очень подробно рассказано здесь:

Если кратко, то это доля в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

2. Особенности сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

С точки зрения Гражданского кодекс РФ любые земельные участки сельхозназначения, в том числе и земельные паи, ничем не отличаются от других объектов недвижимости – их можно продать, подарить, сдать в аренду, обменять, оставить по наследству, отдать под залог и т. п.

Каких-то особых ограничений здесь нет.

Однако, к землям сельхозназначения применяется специальный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года N 101-ФЗ, который содержит некоторые исключения из общих правил.

Пункт 1 статьи 8 упомянутого закона говорит нам о следующем:

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Это значит, что перед тем, как заключить сделку купли-продажи земельного участка сельхозназначения, его собственник должен предложить выкупить этот участок субъекту РФ или местной администрации по той цене, на которой они сговорились с продавцом.

Предположим, у вас участок 100 гектар сельскохозяйственной земли. Вы нашли покупателя, который согласился купить ваш участок за 100 000 рублей. Перед тем, как подписывать договор и сдавать его в Росреестр, вы должны предложить уполномоченному органу государственной власти вашего субъекта РФ выкупить у вас землю за 100 000 рублей.

К примеру, в Оренбургской области это Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.

Многие пытаются обойти эту процедуру и боятся соблюдать преимущественное право. На мой взгляд, смысла в этом не много.

Во-первых, в большинстве случаев продавцу без разницы, кому будет осуществлена продажа земли и от кого получить деньги.

Во-вторых, даже если личность покупателя имеет значение и продать нужно именно ему, то далеко не факт что уполномоченный орган согласится землю выкупить. За 10 лет практики мне не приходилось слышать о случаях, когда состоялась бы продажа уполномоченному органу. Может быть просто не попадались.

Считаю, что сам факт выкупа может быть рациональным и иметь смысл для бюджета только в одном случае: цена продаваемой земли сельхозназначения в несколько раз меньше рыночной.

В этом случае резонно рассмотреть вопрос с альтернативными способами отчуждения.

к содержанию ↑

Как уведомить уполномоченный орган:

Задача продавца направить извещение о продажи земельного участка с предложением реализовать преимущественное право выкупа.

Сделать это довольно просто. Никаких специальных форм заявлений не предусмотрено. Простое письменное уведомление в свободной форме.

Самое главное, направить это юридически значимое сообщение способом, позволяющим доказать факт его отправления и вручения.

• сдать в приемную под отметку о получении на втором экземпляре;
• направить ценным письмом с описью вложения на юридический адрес органа, указанный в ЕГРЮЛ.

Хочу обратить внимание, что п. 2 ст. 8 Закона содержит указание только на заказное письмо с уведомлением о вручении.

После того как уведомление было направлено ждем либо отказа, либо когда пройдет 30 календарных дней с даты получения.

После этого можно спокойно продать.

к содержанию ↑

Что будет, если не предлагать уполномоченному органу выкуп участка:

Во-первых, сделку не пропустит Росреестр, а примет решение о приостановлении регистрации перехода права собственности (пп. 5 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости).

Во-вторых, такая сделка является ничтожной (п. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения).

Если после получения отказа уполномоченного органа уменьшить цену:

В этом случае необходимо снова предложить уполномоченному органу выкупить землю по уменьшенной цене.

При увеличении цены этого делать не нужно.

Кому разрешено продавать:

Продать можно только гражданам и компаниям Российской Федерации.

Земли сельскохозяйственного назначения, в том числе и земельные паи, нельзя продать иностранным гражданами, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

Теперь особенности по сделкам с самими паями.

к содержанию ↑

3. Особенности купли-продажи земельных паев

Поэтому и особенности я объясню для обоих вариантов.

к содержанию ↑

Если земельный пай не выделен в натуре:

В этом случае земельный пай (земельная доля) не является самостоятельным земельным участком, а является долей в праве общей собственности.

Когда пайщиков пять человек или меньше, то не выделенная земельная доля может быть продана любому лицу с обязательным соблюдением правила о преимущественном выкупе этой доли другими пайщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Если пайщиков шесть человек и более, то не выделенные паи можно продать либо другому пайщику, либо сельскохозяйственной организации или фермеру, которые используют исходную землю (аренда, безвозмездное пользование и т. п.). Извещать о намерении продажи своего пая никого не нужно.

В этом случае другим лицам не выделенную долю продать нельзя.

Сделки по продаже земельных паев нотариальному удостоверению не подлежат. Так как не выделенные паи это еще не земельный участок, то право на его преимущественное приобретение у субъекта РФ нет. Значит можно уполномоченный орган не уведомлять.

к содержанию ↑

4. Как купить земельный пай, если продавец не может его выделить сам или не хочет этим заниматься.

На практике часто встречается ситуация, когда фермеры или с/х организации массово скупают паи для расширения бизнеса.

Причем не всегда у таких покупателей есть доказательства использования земельного участка. То есть, права на приобретение пая в обычном порядке у них в большинстве случаев нет.

А еще часто бывает так, что паи принадлежат старенькой бабушке или дедушке, которым денег вроде бы и хочется, а вот заниматься всем этим, простите, геморроем с выделом участка не очень. Своего, как говорится, хоть половником хлебай. Или просто у пайщика банально нет денег на выдел.

Возникает вопрос, а что делать то?

В этом случае используют такую схему:

• пайщик выдает доверенность на заинтересованного покупателя (либо доверенное лицо покупателя);
• покупатель за свой счет выполняет кадастровые работы по выделу пая в натуре, определяет его местоположение и площадь, ставит его на кадастровый учет и регистрируют на него право собственности продавца;
• после этого происходит отчуждение выделенного земельного участка или самому покупателю, или его доверенному лицу;
• покупатель оплачивает пайщику оговоренную сумму.

В принципе, ничего особо сложного нет. Конечно всегда есть риски. Но без них, как и без рекламы, никуда.

к содержанию ↑

5. Порядок заключения сделки и какие нужны документы.

Если земельный пай не выделен и пайщиков до шести человек, то потребуются:

• сам договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права других пайщиков на приобретение земельной доли.

Если земельный пай не выделен и пайщиков больше 5 человек, то потребуются:

• сам договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие использование покупателем земельного участка (договоры аренды и т. п.), если покупатель фермер или сельскохозяйственная организация.

Если земельный пай выделен в самостоятельный земельный участок, то потребуются:

• сам договор;
• документы, подтверждающие соблюдение права субъекта РФ на преимущественный выкуп земельного участка.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет:

• для не выделенного пая 100 рублей;
• для выделенного земельного участка 350 рублей.

Если до заключения основного договора был заключен предварительный договор, то представлять его в Росреестр не нужно и желательно не упоминать факт его заключения в условиях основного договора.

Сначала будет проведена регистрация права собственности продавца на земельную долю, а в дальнейшем переход права собственности от продавца к покупателю по заключенному договору.

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция как продать:

1. Находите покупателя;
2. Договариваетесь об условиях продажи;
3. Заключаете предварительный договор купли-продажи (по желанию);
4. Выполняете обязательные требования для заключения сделки (предлагаете преимущественный выкуп уполномоченному органу, другим пайщикам и т. п.);
5. Получаете необходимые согласия третьих лиц (второго супруга, залогодержателя и т. п.);
6. Подготавливаете проект основного договора, согласовываете между собой;
7. Распечатываете его в количестве экземпляров, равном количеству сторон участников сделки и плюс один для Росреестра;
8. Договор подписывать не надо;
9. С не подписанным договором идете в любое МФЦ, обращаетесь за услугой государственной регистрации права (само собой в МФЦ каждая сторона берет с собой паспорт);
10. Подписываете договор купли-продажи земли при работнике МФЦ;
11. Оплачиваете государственную пошлину;
12. Производите расчеты за землю согласно условиям договора;
13. Ждете 9 рабочих дней (плюс/минус) на государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя;
14. Забираете в МФЦ документы (для покупателя выписку из ЕГРН и договор, для продавца только договор).

Вот, в принципе и все о том, как продать земельный пай сельхозназначения.

к содержанию ↑

Можно ли продать землю сельхозназначения? Важные нюансы и условия сделки

Государство наделяет сельскохозяйственные (с/х) ЗУ особыми правами, которые оказывают непосредственную защиту таковых наделов. Полный перечень составляющих сельхоз назначение расписан в ст. 77 ЗК РФ, говоря об этом кратко, это любой земельный надел, который располагается за территорией городского поселения и непосредственным целевым назначением данного участка является сельскохозяйственная деятельность.

Особым правовым статусом также обладают дороги, постройки сооружения, находящиеся на территории земли, которые используются непосредственно в производственных нуждах.

к содержанию ↑

Сколько стоит пай земли?

Стоимость пая рассчитывается из стоимости 1 гектара:

От чего зависит стоимость?

Стоимость пая может быть разной и зависит она только от конкретных параметров:

• Местонахождение;
• Размер земли;
• Примерный размер паевого дохода;
• Плодородие участка;
• Затраты;
• Наличие коммуникаций и доступности подъезда;
• Состояние земли.

Покупка и продажа земельного пая сельхозназначения

Покупка и продажа земельного пая сельхозназначения

Продажа

Пой можно продать:

• В виде уставного капитала;
• В рассрочку. Оплата за пай должен быть перечислена в течении полугода после заключения договора. Оплата должна быть разделена на 6 месяцев.

Например: если единственный собственник продает участок в размере 5 гектар, а цена за 1 гектар будет 300 000 рублей, соответственно общая сумма стоимости земли будет 1 500 000 рублей. Полученную сумму делим на 6 равных долей и получаем 250 000 рублей. Каждый месяц на протяжении полугода, приобретатель земли в рассрочку должен перечислять данную суммы бывшему собственнику;

• Другими законными способами.

к содержанию ↑

Порядок действий

1. Нужно подать объявление о просьбе выделения пая в районную газету;
2. Собрать всех дольщиков – не ранее чем через месяц;
3. Провести межевание участка, чтобы наделить частью участка каждого из пайщиков;
4. Нанести границы участка, это займет от 1 – 6 месяцев;
5. Получить кадастровый номер и план земельного участка;
6. Подать заявление в регистрационную палату;

Необходимые документы

• Документ, удостоверяющий личность;
• Справка, подтверждающая право собственности;
• Если собственник участка один, то требуется только согласие члена семьи (супруга или супруги), а если собственников много, то согласие каждого из них;
• Справка, которая подтвердит своевременную уплату налога и отсутствия долга;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Акт оценки участка экспертом.
• Справка, которая подтвердит отсутствие долгов и ареста на землю.

к содержанию ↑

Как оформить пай в собственность?

Как получить пай:

• По наследству;
• Приобрести самостоятельно;
• Выделить часть.

Если вы приобрели земельный участок и хотите его оформить в собственность, то нужно вместе с договором купли-продажи обратиться в регистрационную службу.

При себе необходимо иметь:

1. Документ, удостоверяющий личность;
2. Заявление о регистрации прав;
3. Чек об оплате государственной пошлины;
4. Документы, которые получили от бывшего собственника в виде:
   • Отказа других пайщиков от покупки части земли, при их наличии;
   • Отказа администрации от покупки пая.
5. Договор купли-продажи;

Это быстро и бесплатно !

к содержанию ↑

Средняя стоимость пая земли сельхозназначения

Главным фактором при расчете земельного пая является плодородность земли. Также на стоимость гектара будет влиять возможность поставить дом, сарай и так далее. Из таблицы видно, что стоимость 1 га может сильно отличаться даже в одном регионе.

к содержанию ↑

Почему земельный пай измеряют в гектарах?

Гектар – это единица измерения, которая используется в России с середины прошлого века (именно в 60-е года XX века была сформирована международная система мер и весом, так называемая СИ). Сейчас гектар активно используется в юридических и метрических системах, где этой единицей измерения обозначают площади территорий.

Что влияет на цену пая?

Цена пая земли сельхозназначения зависит от:

• местонахождения земли;
• размера (количество га);
• приблизительного паевого дохода;
• плодородия земли;
• суммы всех затрат;
• состояния земли;
• доступности коммуникаций на территории;
• доступности подъезда к этой земле.

Покупка пая земли сельхозназначения в 2024 году

Покупка пая земли сельхозназначения – это стандартная сделка отчуждения имущества, которая не обладает какими-либо особенностями для покупателя.

1. Осмотр участка (важно убедиться, что земли использовали по назначению).
2. Изучить документы собственника (желательно вместе с юристом).
3. Проверить приобретаемое имущество в Едином государственном реестре прав.
4. Убедиться, что областная и местная администрация действительно отказалась приобретать пай (собственник по закону должен был предложить им купить в первую очередь).
5. Определить стоимость земельного пая и согласовать ее с собственником.
6. Подготовить и согласовать договор (желательно воспользоваться услугами квалифицированного юриста).
7. Подписать договор с собственником.
8. Передать оговоренную денежную сумму (если была договоренность о банковском переводе на счет, то следует перевести деньги).
9. Передать документы на регистрацию пая земли сельхозназначения.

Возникает вопрос: почему крайне важно проверить историю использования земельного участка. Дело в том, что согласно законодательству РФ, земли, использованные не по целевому назначению или с нанесением вреда окружающей среде (например, отравление) – государство может принудительно изъять из собственности в свою пользу.

к содержанию ↑

Оформление земельного пая в собственность

• паспорт;
• заявление о регистрации прав;
• чек с уплатой госпошлины;
• договор купли-продажи;
• отказ администрации от покупки пая (должен передать предыдущий собственник);
• отказ остальных собственников от покупки гектаров (должен передать предыдущий собственник).

к содержанию ↑

Резюмируя

Каждый человек, купивший пай земли сельхозназначения, надеется на плодородность земли, чтобы получить больше денег, чем было потрачено на покупку. Поэтому важно не спешить оформлять договор купли-продажи. Так, следует сначала проверить все документы, историю использования земельного участка, может быть даже показать землю экспертам, чтобы оценить ее плодородность.

И если с документами все в порядке, а участок действительно плодородный и прибыльный, только тогда можно оформлять договор купли-продажи.

к содержанию ↑

Аграрные правовые отношения

Аграрные правоотношения возникают между двумя и более субъектами в ходе производства и сбыта сельскохозяйственной продукции. Под субъектами понимаются физические лица, организации как коммерческие, так и бюджетные, органы государственной власти и прочие участники, занятые в аграрном секторе. Они возникают в результате сделок по купле-продаже площадей земли.

Аграрные правоотношения контролируются Земельным кодексом страны.

к содержанию ↑

Что такое пай

Право собственности на земельную площадь, находящуюся в общем пользовании у нескольких участников без определения точных границ, называется паем. Эти участки земли используются под определенные цели, такие как растениеводство, животноводство, овощеводство, садоводство, выгул скота, фермерство и т. д.

Помимо зоны почвы, полей и пастбищ, участок может включать в себя дороги, лесные насаждения, водоемы и непахотные земли.

У владельца такого участка имеется сертификат, содержащий основную информацию о наделе: размер доли, сельскохозяйственное назначение земли и гектарная оценка участка (в баллах). Край площади земельной территории выражается в гектарах на одного человека. Но поскольку зачастую нельзя определить даже реальных границ надела и его точное местоположение, площадь отражается только в документах.

Пай – это не сам участок, как может показаться, а право на этот участок. Владелец этого права может распоряжаться им по своему усмотрению, но в то же время с согласия всех остальных дольщиков. Земельный пай разрешается использовать по прямому предназначению либо продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство.

к содержанию ↑

Реализация земли

Зачастую паевая площадь не применяется по своему непосредственному назначению, поскольку сельское хозяйство в современном обществе обеспечивается. Держать скот или сажать пшеницу становится нерентабельно. Из-за этого многие владельцы такой земли либо продают ее, либо сдают в пользование тем, кто может правильно и рационально реализовать землю.

Для государства невыгодно, если будет простаивать земля. В связи с этим, если выделенная доля не используется в течение трех лет с момента такого решения, она переходит во владение муниципального образования.

Самый лучший и удобный вариант для всех сторон – сдача земли в аренду. За нее арендатор получает арендную плату, арендополучатель занимается важным делом. При этом срок аренды устанавливает договор между этими сторонами. Если период выбирается больше одного года, то договор регистрируется в Росреестре. В любом случае с суммы арендной платы владелец пая должен будет заплатить налог, поскольку арендная плата является доходом, который подлежит налогообложению.

Помимо передачи в аренду прав на земельные наделы, они могут продаваться. Право покупателя предпочтительно принадлежит государству и его административным единицам: областям, краям, районам и поселкам. Для продажи также заключается документ на передачу прав владения паем.

к содержанию ↑

Как продать пай сельхозназначения

Одна из главных особенностей сделки по купле-продаже паевой земли заключается в том, что она может быть приобретена только с условием ее использования по назначению. Поскольку все земли, отнесенные к сектору сельского хозяйства, являются подконтрольными объектами государства, перед такими сделками необходимо изучить множество законов или обратиться за помощью в специализирующиеся фирмы, действующие по доверенности, во избежание проблем с государством.

Первым делом рекомендуется провести межевание надела и получить свидетельство на право собственности. Межевание необходимо для того, чтобы обозначить границы земельного участка и его верное местонахождение на карте. Для этого следует обратиться в специализирующуюся контору.

Если состоялась постановка на учет, выдается кадастровый паспорт, при наличии которого позднее (опять же по заявлению владельца) выдается свидетельство о праве собственности. Если до приобретения в собственность земельной площади ее владелец мог бессрочно пользоваться ей с возможностью приватизации, то с момента получения свидетельства о праве собственности земельные паи сельхозназначения могут подлежать продаже и другому отчуждению.

Преимущественное право на покупку таких земель принадлежит всем остальным дольщикам данного пая и органам государственной власти. Поэтому для начала нужно назначить цену и известить о своем намерении продавать участок земли именно этим субъектам. Затем, если на протяжении 30 дней никто из этих субъектов аграрных правоотношений не проявит желание покупать земельный надел, то организуется общее собрание дольщиков, на котором подписывается договор об отсутствии претензий остальных дольщиков к сделке купли-продажи собственника продаваемого участка.

При продаже паевой земли сельскохозяйственного назначения необходимо соблюдать несколько условий:

1. Разрешить продажу органы государственной власти могут только гражданам Российской Федерации.
2. Земля с целевым назначением не может быть продана под другие цели.
3. Если площадь земли в течение трех лет не применялась по своему предназначению (на развитие сельского хозяйства), государство может вернуть его себе в собственность.

Поэтому перед продажей владелец обязан ознакомить покупателя с информацией о возможных принципах использования пая.

Оплата производится по условиям договора и не регламентируется законодательными актами. Она производится наличными, на карту, рассрочкой или в виде уставного капитала. Есть только одно условие – это должен быть законный способ оплаты.

Если земля на момент сделки находится в аренде, то это не является препятствием для продажи. Условия аренды действуют до момента окончания срока, указанного в документе. Все права и обязанности переходят к новому арендатору.

Исключение составляет продажа земель, находящихся в долгосрочной аренде.

После продажи земельного надела необходимо позаботиться о декларировании своих доходов в налоговую инспекцию и, если требуется, об уплате налогов. Если земельный участок находился в собственности менее 5 лет (в некоторых случаях менее 3 лет), то в следующем за продажей году нужно будет представить в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ. И в зависимости от стоимости участка заплатить налог.

к содержанию ↑

Стоимость — как определить

Продать паевую землю выгодно и быстро практически невозможно. Во-первых, нужно дать время остальным дольщикам и муниципалитету на принятие решения о покупке или об отказе от покупки надела. Во-вторых, такая земля оценивается дешевле, нежели земля в свободном пользовании из-за ее узкой направленности.

Никаких специальных формул для расчета стоимости пая за гектар не существует, поэтому такую земельную площадь можно купить как за 10 тыс. рублей, так и за 1 млн рублей. Чтобы установить адекватную цену, нужно проанализировать рыночную и реестровую стоимость (разница между ними не должна превышать 30%). Для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка, которая указывается в выписке об объекте недвижимости по данным Росреестра.

При установке цены следует учитывать тот факт, что завышение стоимости отпугнет потенциальных клиентов. За помощью по установке адекватной цены можно обратиться в специализированные организации по оценке либо проанализировать рынок самостоятельно. При самостоятельном исследовании необходимо изучить в первую очередь рынок сбыта по подобным объектам недвижимости.

А, во-вторых, проанализировать продаваемый объект.

1. Площадь. Измеряется в гектарах.
2. Место, где находится надел. Присутствие поблизости водоемов, населенных пунктов, магистралей и других трасс, а также лесных массивов.
3. Состояние земельного надела и цели пользования. Земледелие, животноводство, научные исследования и т. д.
4. Качество плодородного состояния почв. Высокое, среднее, низкое.
5. В каждом конкретном случае цена будет различаться даже на схожие участки. Зачастую итоговая цена определяется соглашением сторон сделки.

Следующая

ДругоеПрописка в Москве: преимущества для граждан и гарантированные льготы