Возможно ли перевести участок земли из СНТ в ИЖС и как это правильно сделать? Пошаговая инструкция
Для удобства пользования, все земельные территории разделены на наделы, которые определяют их правовой статус и устанавливают правила применения.
Одна из разновидностей земель, это садовое некоммерческое товарищество, члены которого объединяются для решения различных дачных вопросов. Такие участки дешевые и прекрасно подходят для посадки овощей, но в них нельзя проживать круглогодично. Именно поэтому многие собственники оформляют перевод земли, предназначенной для садоводства, в категорию ИЖС.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
к содержанию ↑Можно ли сделать перевод?
Участки под СНТ довольно недорогие, однако не все одинаково пригодны для жизни круглый год. Обычно на них возводятся домики для проживания летом и занятия овощеводством. Строить на таком участке можно только садовые дома.
А на землях под ИЖС разрешено сооружать постройки до 3 этажей в целях постоянного проживания.
Перевод СНТ в ИЖС возможен при соблюдении определенных формальностей. Он регулируется нормами Земельного кодекса, Градостроительного кодекса и ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую».
к содержанию ↑Особенности
Целевое назначение земель ИЖС – расширение административных единиц путем строения дома, а также бани, гаража и т. д. СНТ же представляют собой компанию, которая имеет свой устав, главу и правление.
Потому члены садового товарищества обязаны отчитываться за действия, производимые на земле.
Главная причина, которая заставляет граждан пройти процедуру перевода, это необходимость получить прописку в построенном доме. В СНТ оформить регистрацию практически невозможно.
Еще одно весомое преимущество перевода – это подорожание земли. Поэтому многие покупают участок под СНТ, а затем перепродают как ИЖС. Собственник должен знать, что со сменой категории надела, возрастет кадастровая стоимость и размер земельного налога.
Если СНТ перевести в статус ИЖС, то его благоустройством, подведением газа, отопления, электричества занимаются муниципальные образования. Земельный участок после перевода в ИЖС может быть в залоге у банка. А также возможно возведение на нем дома за счет материнского капитала.
Постройку требуется осуществлять на основании разрешений, полученных в инстанциях. После завершения строительства для ввода в эксплуатацию потребуются дополнительные согласования.
Требования к участку земли
- Предельные размеры участков определяют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В каждом регионе установлены свои площади. В среднем минимальный размер земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 3 сотки, максимальный – 30 соток.
- Участок должен находиться в пределах города, поселка или населенного пункта. Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего надела, сведения о котором уже содержатся в ГКН.
- Расположение всех объектов должно строго отвечать требованиям СНИП. Собственник не имеет права возвести дом, установить баню или другую постройку там, где ему захочется. Это относится и к высадке садовых деревьев, кустарников, месторасположение которых должно быть строго спланировано государственными нормативами.
- На площади 1.5 тыс. м2. можно построить только 1 дом не более 3 этажей. Разбить сад и огород. Территория участка должна быть отделена забором высотой не более 0.5 метра. При начале строительства необходимо отступать от дороги на расстоянии 5 метров и не менее 3 метров, если там находится проезд.
Цена вопроса
Госпошлина за оказание услуги перевода земель не предусмотрена. При этом заявителю необходимо оплатить сторонние и дополнительные услуги.
- Если раннее не проводилось межевание земли, то собственнику придется заплатить за эту процедуру 10–15 тыс. рублей.
- За бумажную выписку из ЕГРН в Росреестре нужно заплатить 400 р. Электронная выписка не подходит. За оформление доверенности у нотариуса около 700–1000 руб. Если собственников несколько, то каждому из них придется заверить свое согласие.
- При обращении в специализированные юридические конторы услуги обойдутся в 15–45 тыс. руб. Это не считая представительства интересов в суде, в случае отказа в переводе СНТ в ИЖС их услуги могут доходить до 100 тыс. руб.
- Скачать образец выписки из ЕГРН
- Скачать бланк согласия на перевод земель из одной категории в другую
- Скачать образец согласия на перевод земель из одной категории в другую
Сколько ждать ответа?
Сроки рассмотрения прописаны в регламенте предоставления государственной или муниципальной услуги, которым руководствуются органы местного управления. На рассмотрение поступившего заявления обычно уходит от 30-60 рабочих дней.
После подачи документов, специалист выдает расписку, которая подтверждает дату принятия ходатайства. Если ответ затягивается можно обратиться с ней для разъяснения причины долгого рассмотрения прошения.
Пошаговая инструкция
Расскажем пошагово, как осуществить перевод участка земли из садоводства в индивидуальное жилищное строительство.
Подготовка документов
Для перевода земли в ИЖС из СНТ необходимо подготовить следующие документы:
- Паспорт заявителя (-ей).
- Доверенность на представление интересов.
- Техническая документация на постройки.
- Кадастровый паспорт на землю или выписка из ЕГРН.
- Свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП.
- Согласие других собственников на перевод земли в другую категорию.
Написание заявления
Помимо пакета документов, необходимо предоставить заполненное по соответствующей форме заявление в территориальное административное ведомство. Оно должно включать следующие данные:
- Права на землю.
- Действующую категорию участка и категорию перевода.
- Обоснование для ее изменения, то есть доказательство законности размещения дома на участке с учетом соблюдения всех санитарных, градостроительных и экологических норм.
Выдается бланк заявления в территориальном административном ведомстве и заполняется по данным, имеющихся документов.
- Скачать бланк заявления о переводе земельного участка из одной категории в другую
- Скачать образец заявления о переводе земельного участка из СНТ в ИЖС
Подача бумаг
В соответствии с Федеральным законом № 172, решение о переводе одной категории земли в другую принимается Администрацией субъекта РФ. Однако в первую очередь потребуется получить согласие органов местного муниципального управления, под юрисдикцией которых находится участок. Если земля в черте города, то обращаться необходимо в городскую администрацию, если в районе – то в районную.
При получении положительного решения субъект РФ может перевести СНТ в ИЖС. Подать заявление вправе только ее владелец. При долевом владении землей потребуются персональные ходатайства от каждого собственника.
Получение ответа
Результатом рассмотрения будет либо мотивированный отказ, либо выдача документов о переводе СНТ в ИЖС. На рассмотрение прошения уходит не менее 2 месяцев. После принятия решения, оно передается заявителю не позже 14 дней.
При положительном исходе дела выдается соответствующий акт. В случае отказа письменная причина.
Из-за чего может быть отказ и что делать в этих случаях?
По ряду причин заявитель может получить отказ перевода СНТ в ИЖС в соответствии со ст. 4 Федерального закона № 172-ФЗ:
- Отрицательное экологическое заключение.
- На участок наложен запрет на перевод.
- Территория не подходит для развития.
- Нет возможности присоединения к населенному пункту, из-за чего невозможно внести изменения в документы планирования.
- Заявление подано не самим собственником участка.
В судебном порядке заинтересованные граждане могут оспорить решение органов власти, но в случае противоречия федеральному законодательству, суд принимает решение об отказе переводе земель. Отказ выдается только в письменном виде.
Возможные альтернативы
СНТ всегда располагаются на территории сельскохозяйственных земель. На участках, предназначенных для проведения различных садовых работ, можно строить дома, необходимые для проживания в летний период. Для получения прописки, круглогодичного проживания, использования материального капитала, получения ссуды в банке необходимо перевести СНТ в индивидуальное жилищное строительство.
Альтернативных вариантов не существует.
Перевод земли из СНТ в ИЖС довольно хлопотное занятие, но возможное осуществить. Поэтому стоит заранее определить для себя, действительно ли следует изменить категории, для чего и как планируется использовать эту территорию. Подготовить заранее пакет документов и получить подробную информацию об участке.
к содержанию ↑Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?
В ряде случаев для того, чтобы построить жилой дом на земельном участке необходимо изменить его юридический статус. Рассмотрим подробнее, когда это нужно и как это сделать.
Что такое вид разрешенного использования земельного участка?
Вид разрешенного использования (или ВРИ) определяет, какого рода объекты можно разместить на участке, а какие нельзя. Для строительства частного дома подойдут участки ИЖС и ЛПХ.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Что такое СНТ и ИЖС
Аббревиатура участка сама по себе содержит информацию о назначении. Так, СНТ – это садовое некоммерческое товарищество, ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
Садовый участок
СНТ в первую очередь предназначен для выращивания овощей и фруктов. При этом выращивание и продажа не рассматриваются как коммерческая детальность и не облагаются налогом.
Участок считается не просто сельскохозяйственным, а относится к типу садовых.
Обычно СНТ формируются за чертой населенного пункта, но в непосредственной близости. Со временем коммуникации сюда дотягивают.
Причины переоформления земли
Перевод СНТ в ИЖС производится по нескольким причинам.
- СНТ в строгом смысле этого слова почтового адреса не имеет. Указывается адрес товарищества и номер участка. ИЖС имеет почтовый адрес – название улицы и номер дома, что соответствует почтовой адресации в системе «Почта России». Это затрудняет прописку, дарение, наследование и прочие юридические процедуры.
- Строение на территории СНТ, даже если оно капитальное и предназначено для постоянного проживания, законом рассматривается как садовый домик. Его стоимость не может быть выше определенных пределов, которые могут не соответствовать действительности. Так что перед продажей участка вполне понятно желание владельца перевести СНТ в ИЖС.
- Еще один вариант тоже связан с повышением стоимости, но даже не дома на участке, а самой земли. Города растут и в какой-то момент может оказаться, что садовые участки, размещающиеся за пределами города или деревни, оказываются на его территории. Это упрощает подключение к централизованной подаче воды, газа и света, улучшает инфраструктуру района. Соответственно, должна повыситься и стоимость. Перевод в статус ИЖС увеличит цену участка на законных основаниях.
к содержанию ↑При переходе в другую категорию изменяется кадастровая стоимость надела и увеличивается налог на имущество.
Надел находится в черте поселений
Если участок оказался в пределах города, перевод в большинстве случаев разрешается. Здесь достаточно хорошая инфраструктура, а при переводе это одно из главных условий.
Если на участке уже построен жилой дом, предназначенный для круглогодичного использования, переход облегчается. Владельцу нужно подтвердить назначение здания и добавить к пакету документов свидетельство.
Если на земле выстроен только садовый домик или же строений для проживания нет вообще, переход выполняется только при условии, что на участке будет построен жилой дом. Если в течение 5 лет владелец обязательство не выполняет, он может быть оштрафован.
Надел находится на сельскохозяйственных землях
Садовые участки чаще формируются за границей поселка. Здесь хуже инфраструктура, сложнее обеспечить участок водой, газом, электричеством. Но при этом называть СНТ сельскохозяйственной землей неправомерно: здесь по-прежнему разрешается строить как садовый, так и жилой дом.
Переход сложнее из-за множества ограничений. Участок – личное имущество, но входит в состав товарищества и юридическим лицом в этом случае выступает не лично собственник, а товарищество.
Условия перехода:
- все или большинство членов товарищества хотят изменить категорию;
- СНТ располагается в непосредственной близости или же, согласно генплану застройки, в скором времени окажутся в черте города;
- владельцы земли имеют право переоформлять землю в «жилой массив».
к содержанию ↑Нельзя путать ЛПХ на полевом участке и СНТ. В первом случае строительство запрещено, во втором разрешается.
Необходимые документы и порядок действий
Чтобы перевести СНТ в ИЖС потребуются некоторые документы. Список отличен для наделов разного статуса.
Обязательно потребуется следующее:
- садовая книга;
- описание участка и его границ;
- положение Администрации о выделении наделов;
- отчет общего собрания товарищества, где принято решение;
- извлечение из кадастрового плана для всего земельного участка, принадлежащего СНТ;
- документ, подтверждающий выделение надела.
Если садовый участок располагается в черте населенного пункта, предоставляется следующий пакет:
- паспорт заявителя – копия и оригинал, или доверенность, если заявление подает другое лицо;
- свидетельство о праве на собственность – на землю;
- карта участка;
- выписка из EGRN;
- проект застройка территории.
Кроме того, если на участке уже есть капитальное строение, то необходимы документы, подтверждающие, что дом принадлежит владельцу.
Если СНТ размещается вне черты поселения, переоформление тоже возможно. Документ подают в администрацию населенного пункта или района. Если СНТ размещается далеко от поселка, для перехода требуется паспорт заявителя, извлечение из EGRN и подтверждение использования гранта.
к содержанию ↑Без кадастровой регистрации заявка рассматриваться не будет.
Возможные проблемы
Основным затруднением выступает намерения местной администрации. Если ее планы по развитию территории не сочетаются с переходом земли в другую категорию, поменять статус практически невозможно.
Есть и другие причины:
- ошибки при оформлении документов, недостающие документы;
- подача свидетельств и заявлений позже принятых сроков;
- наличие отягощений;
- если перевод хочет осуществить только 1 участник товарищества, заявка не удовлетворяется.
Положительный ответ занимает около 3 месяцев. Отрицательный получают быстрее – в течение 1 месяца.
к содержанию ↑Стоимость переоформления
Стоимость перевода зависит от региона, статуса города, площади надела, товарищества. Список расходов включает:
- регистрацию извлечения из EGRN – 300–600 руб;
- межевание земли – от 7000 руб, что зависит от масштабов работы;
- изменение в земельной регистрации – 245–700 руб;
- заявку в электронном виде – 350–1000 руб.
Получение разрешения можно поручить юристу. Тогда общая стоимость увеличивается как минимум до 20 тыс. руб. но зато отпадает необходимость часами дожидаться приема.
к содержанию ↑Для чего приобретаются
Землю под ИЖС обычно покупают для постройки частного жилого дома, в котором можно проживать круглый год.
Дополнительной причиной приобретения является возможность ведения подсобного хозяйства, посадки цветов.
Надел в садовом товариществе, обычно, приобретают граждане для ведения огородных работ, обустройства выращивания сельхоз. культур, разбитие грядок.
Строительство садового домика является второй причиной.
к содержанию ↑Что такое участок СНТ
СНТ — это садоводческое некоммерческое товарищество, являющееся юридическим лицом, в котором объединены все члены садоводства для совместного решения вопросов по благоустройству земель и управлению общим хозяйством. С 2014 года новые СНТ должны называться товариществами собственников недвижимости — ТСН.
Участок СНТ — это категория земель, находящихся только на землях сельскохозяйственного назначения и предназначенных для выращивания сельскохозяйственных культур, разведения огородов.
Закон не запрещает возводить на таких участках небольшие дачные домики для сезонного проживания.
Прописаться в таком доме нельзя, но встречаются случаи, когда через суд удавалось получить разрешение на прописку. Для этого важно, чтобы жилой дом соответствовал стандартам, необходимым для комфортного проживания.
Земельные участки СНТ по стоимости являются самыми привлекательными среди других категорий земель, особенно если целью является занятие сельским хозяйством с проживанием в летнее время года. Чаще на таких участках устанавливают легко возводимые конструкции, вагончики для временного проживания.
Членом СНТ может стать любой гражданин, который купил участок, находящийся на территории товарищества. Каждый собственник получает членскую книжку товарищества, в которой фиксируются взносы, расходы на электроэнергию и другие данные.
Несмотря на то, что садоводство создано не для коммерческих целей, существуют определенные финансовые расходы, которые возлагаются на собственников участков. Ежегодно платятся взносы на содержание садоводства.
Важно! Конкретные суммы взносов не установлены законом, размер определяется председателем и бухгалтером товарищества и зависит от количества соток земли, принадлежащих каждому участнику общества.
Совет может ввести и другие взносы на свое усмотрение, исходя из нужд товарищества: за вступление нового собственника в садоводство, на подведение воды, вывоз мусора, освещение улиц и т.д.
Каждое СНТ действует на основании устава, который составляется в процессе создания товарищества. В дальнейшем в устав вносятся изменения посредством голосования членов товарищества на общем собрании.
Порядок перевода
Для изменения статуса земельного участка необходимо обратиться в отдел администрации по работе с землей или в земельную палату по месту нахождения объекта. Основанием для изменения категории участка является желание собственника, но есть некоторые условия.
Если земельный участок разделен на доли, то необходимо предоставить в администрацию согласие от всех собственников, убедиться в отсутствии планов администрации в перспективе использовать земельный массив под сельскохозяйственные работы.
Процедура перевода участков СНТ в ИЖС:
- Необходимо подать заявление-ходатайство в органы муниципальной власти о переводе земли.
- Приложить документы (паспорт, выписку ЕГРН и другие документы по требованию администрации) и их копии.
- Решение выносится в течение одного-двух месяцев.
- Если в переводе отказано, то обязательно будет указана причина. Документ можно обжаловать в суде.
При переводе в ИЖС можно столкнуться с определенными трудностями, поскольку потребуется обязательное изменение генплана участка, а это долгая, сложная и дорогостоящая процедура.
Зачастую отказы поступают по причине удаленности земельного участка от населенного пункта. Такие ходатайства обжаловать практически невозможно.
Преимущества и недостатки СНТ
Каждая категория земель имеет свои плюсы и минусы. Достоинства и недостатки участков ИЖС мы уже рассмотрели в разделе “Можно ли перевести СНТ в ИЖС”.
Достоинства СНТ:
- Низкая цена в сравнении с землями ИЖС.
- Расположение участка в экологически чистом месте, сельской местности.
- Землю можно использовать для ведения сельского хозяйства, по закону строительство не обязательно вести.
- Для начала строительства нет необходимости создавать проект, получать разрешение.
- Небольшой налог на землю.
Недостатки СНТ:
- Собственник оплачивает самостоятельно проведение всех коммуникаций, подведение дорог, электричества, канализации и прочего.
- Низкая стоимость постройки, так как официально объект нельзя зарегистрировать.
- Невозможно прописаться, для этого требуется осуществить перевод участка в ИЖС. Зачастую вместо положительного решения о переводе выносят постановление с требованием снести незаконную постройку.
- Нельзя получить ипотеку на такой объект, использовать в качестве залога при кредитовании в банках.
- В случае если собственнику удается перевести участок СНТ в категорию ИЖС, чаще всего обустройство территории, строительство инфраструктуры, подведение коммуникаций остается на плечах собственника. Поэтому оказывается, что рядом с домом, в котором планируется постоянное проживание, отсутствуют социально значимые объекты.
- Материальную ответственность несут все собственники товарищества, поэтому в судебные инстанции и другие государственные структуры необходимо коллективное обращение.
- Если один из владельцев товарищества не оплачивает взносы, которые являются обязательными, то его долг равнозначно распределяется между остальными членами общества, которые должны его заплатить.
Возможные сложности
Самая важная проблема, которая может возникнуть и вызвать сложности в использовании участков СНТ, — это невозможность круглогодичного проживания и строительства на таком участке.
Если администрацией запланировано использовать эти земли для сельскохозяйственных работ, то перевод вообще оказывается невозможным. Остается ждать, когда поменяется статус всего земельного массива.
Для земель категории ИЖС сложность возникает в требованиях к строительству жилого объекта и его соответствии принятым стандартам. Потребуется утверждение плана застройки в администрации, получение разрешения на строительство и множество другой бумажной волокиты.
При отсутствии коммуникаций, проведенных к участку в СНТ, который собственник планирует перевести в ИЖС, будет получен отказ. Проведение электричества, водопровода, канализации будет осуществляться за личные средства инициатора перевода земельного участка. Это требует огромных затрат.
Выходом может стать поиск соседей, которые планируют такой же перевод земли и смогут принять участие в проведении коммуникаций и оплате соответствующих работ.
СледующаяВнимание! Даже в такой ситуации в дальнейшем будут появляться трудности с отсутствием дорог и объектов инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и прочего.
