Как заключить договор участия в долевом строительстве в 2021 году
Сфера долевого строительства традиционно воспринимается гражданами неоднозначно. С одной стороны, это возможность приобрести жилье по сравнительно невысокой цене. С другой – считается, что здесь довольно много рисков.
Но на практике это не совсем так, если грамотно выбирать застройщика и объект строительства. Разберемся, на что стоит обращать внимание при участии в долевом строительстве.
(Как нарушались права дольщиков в прошлом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось, – читайте в статье «Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем»).
к содержанию ↑В чем особенность договора участия в долевом строительстве?
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, по которому приобретается жилье в строящемся доме. Отличие его от договора купли-продажи в том, что на момент заключения ДДУ квартиры юридически еще нет, но в договоре прописываются ее характеристики.
Покупатель вкладывает деньги в строительство многоэтажного дома, за что впоследствии получает заранее определенное жилое помещение. И ДДУ учитывает нюансы таких правоотношений. Так, в договоре указывается, в какой срок застройщик должен сдать дом.
Это важный момент, так как оформить право собственности можно будет только после этого.
к содержанию ↑На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
1. Проверяем застройщика.
Почитайте отзывы о компании, ознакомьтесь с документами о регистрации, узнайте о наличии завершенных и, наоборот, проблемных объектов. Проверить, зарегистрирована ли компания, можно через выписку ЕГРЮЛ – получить ее можно на сайте ФНС. В выписке в том числе будет указан действующий руководитель компании – именно он подписывает ДДУ (либо от его имени выдается доверенность).
Посмотрите, состоит ли компания в едином реестре застройщиков. Кстати, в этом реестре указан рейтинг, и здесь все просто: чем он выше, тем компания надежнее.
Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить.
Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.
В открытом доступе можно найти информацию о проблемных объектах, т.е. о домах, которые не были сданы в эксплуатацию в срок, строительство которых остановлено по тем или иным причинам. Обычно о таких объектах пишут в СМИ и на форумах, созданных дольщиками.
На подобных форумах можно найти отзывы о застройщике и по другим вопросам (качество сданных объектов, наличие социальной инфраструктуры, проблемы с дорогами и парковками и т.д.).
2. Изучаем документы.
Изучите документы, касающиеся строительства: оформлен ли участок (в аренду или собственность), на котором строится дом; есть ли разрешения на возведение конкретного объекта и на использование участка под цели жилищного строительства.
Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории.
Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.
Указанные документы компания размещает на своем официальном сайте. Их копии можно попросить у застройщика перед подписанием договора. Проектная декларация обязательно публикуется застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства.
3. Читаем ДДУ.
Внимательно изучить надо и ДДУ. В тексте договора должны быть пункты, в которых указаны: строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, этаж, номер и общая площадь квартиры, ее планировка и высота потолков, а также срок сдачи дома в эксплуатацию. Если предполагается, что в квартире до ее передачи будет сделан ремонт или установлено оборудование, это должно быть прописано в договоре.
Обратите внимание на пункты, которые регулируют выплату компенсации при отклонении характеристик готовой квартиры от указанных в договоре. Если объект получится больше, вам придется доплатить застройщику. А вот за недостающие метры платит компания.
В договоре должен быть указан срок гарантии по качеству объекта – он не может быть менее 5 лет с момента подписания акта приема-передачи объекта.
Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков.
Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.
Еще один момент – кто подписывает договор от имени застройщика. Это должен быть руководитель компании или тот, на кого оформлена доверенность с правом подписания ДДУ от лица организации.
к содержанию ↑Какие документы необходимы для сделки?
Перечень документов зависит от ситуации. Если дольщик заключает договор только на свое имя, находясь в браке, потребуется согласие супруга. Если в сделке участвуют оба супруга – свидетельство о регистрации брака или брачный договор.
Разумеется, от всех участников сделки потребуются документы, удостоверяющие личность, в том числе от несовершеннолетних детей (паспорт или свидетельство о рождении).
При использовании средств материнского капитала понадобится сертификат, так как его реквизиты будут вноситься в ДДУ. При этом согласие на сделку должны дать органы опеки и попечительства, которые проверят, не ущемляет ли она права и интересы детей. Если для оплаты используются другие субсидии или льготные программы, также предоставляются сертификаты, реквизиты которых вносятся в договор.
Если дольщик использует ипотечные средства, схема сделки остается такой же, но потребуется больше документов. Пакет обычно стандартный: анкета для банка, документы, удостоверяющие личность, свидетельство о браке или его расторжении, брачный контракт при наличии, трудовая книжка и справка о доходах 2-НДФЛ. Но перечень документов может меняться, так как его устанавливает и утверждает банк.
При использовании ипотечных средств обратите внимание на процентную ставку и указание в договоре на то, может ли она меняться в процессе исполнения обязательств.
(В статье «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» читайте: какую недвижимость смогут приобрести родители и что для этого нужно; как выделить доли в праве собственности на жилье и что будет, если это не сделать.
О том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка – читайте в статье «Жилищные права ребенка»).
к содержанию ↑Регистрация договора ДДУ и передача денег
Регистрация ДДУ – обязательный этап сделки по приобретению объекта недвижимости в строящемся доме. Дело в том, что въехать в такую квартиру дольщик сможет только после фактической ее передачи, т.е. после сдачи дома в эксплуатацию.
До этого в отношении объекта могут заключаться и другие сделки, так называемые двойные продажи. Чтобы этого избежать, ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Не соглашайтесь на заключение договоров, которые не требуют регистрации: в этом случае вы рискуете столкнуться с двойными продажами квартиры и потерять денежные средства.
Нередко дольщики подписывают доверенность от своего имени и передают ее застройщику, который и регистрирует договор. В таком случае нужно обратить внимание на текст доверенности в части передаваемых полномочий: там не должно упоминаться право на отчуждение недвижимости (т.е. право продать или другим образом передать объект третьим лицам, совершать в отношении него иные сделки).
То есть в доверенности должно быть указано только право на совершение регистрационных действий.
Через 5 дней застройщик получает зарегистрированный договор и передает один экземпляр дольщику. В условиях пандемии распространенной стала практика удаленного подписания договоров ДДУ – для этого потребуется электронная подпись. Также возможен вариант, когда компания отправляет курьера, но тут надо обратить внимание на корректность всех документов перед подписанием.
Деньги застройщику передаются после регистрации ДДУ в Росреестре.
(Если собственник владеет недвижимостью в пределах минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом, то он освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от ее продажи. В конце 2020 г. для защиты интересов дольщиков был изменен порядок расчета минимального срока владения жилым помещением, приобретенным по договору долевого участия.
Этот срок теперь будет исчисляться с даты полной оплаты жилья, а не с даты госрегистрации прав на него. Аналогичный порядок будет применяться при продаже жилого помещения, право на которое возникло у налогоплательщика на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия. Подробнее об этом читайте в статьях «Больше с налогоплательщика лишнего не попросят» и «Как мы будем платить налоги в 2021-м»).
к содержанию ↑Правовое регулирование
Гражданский кодекс РФ, в положениях ст. 1112, устанавливает, что в наследство включаются не только права, но и обязанности умершего, кроме тех, что неразрывно связаны с личностью (например, алиментные обязательства).
Долевое участие в строительстве является, по сути, финансированием строительства недвижимости на стадии её возведения. В обмен на денежное вложение лицо получает квартиру после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и принят по акту.
Подобные отношения — это комплекс взаимных прав и обязанностей гражданина и застройщика. При этом ФЗ-214, в пункте 7 статьи 4, чётко устанавливает, что после смерти дольщика права и обязанности получают его наследники и застройщик не может отказывать им в этом.
Оформление наследства по договору на долевое участие в строительстве осуществляется точно также, как и оформление в иных случаях. Существенные отличия возникают лишь в процессе регистрации прав на конкретного человека, то есть уже после фактического правопреемства. Отношения регулируются общими нормами, определяющими такие отношения.
к содержанию ↑Общие правила
Наследование имущественных прав производится в общем порядке. И нет существенной разницы с наследованием конкретного объекта, к примеру, уже построенной квартиры. К общим моментам наследования данного типа прав относят следующее:
- если изначально в договоре ДДУ был один дольщик, то это не значит, что наследство будет передано только одному наследнику. Гражданин вправе передать имущество неограниченному кругу лиц по завещанию, в любых долях. При этом наследование может осуществляться и по закону, тогда доли делятся в равных частях (за исключением обязательной доли в наследстве) и по завещанию;
- вместе с правами на объект наследники получают и обязанности по договору ДДУ, например, выплату оставшейся суммы, а также иные обязанности, например, по кредитному договору, который оформлялся для заключения сделки;
- отказаться от наследования прав и обязанностей по договору можно только при одновременном отказе от всего имущества. Частичный отказ от наследства не допускается, то есть наследственная масса представляет собой единый комплекс.
Основная причина отказа от наследства в таком случае – передача обязанностей. Чтобы принять окончательное решение по наследству, нужно оценить свои финансовые возможности, потенциальную стоимость передаваемого объекта и объём обязательств.
Практические вопросы
Процедура наследования комплекса прав и обязанностей по договору долевого участия состоит из нескольких обязательных этапов:
- оформление свидетельства о смерти гражданина. Получить его можно в ЗАГСе, выдаётся родственникам;
- обращение к нотариусу со свидетельством и подача заявления о вступлении в свои права;
- ожидание окончания шестимесячного срока и повторное обращение к нотариусу для получения свидетельства о праве.
Далее, после получения свидетельства, нужно переоформить приобретенные права по ДДУ в Росреестре. Сделать это можно самостоятельно, без явки застройщика.
Законодатель не определяет чётких сроков переоформления прав и обязанностей на объекты. Однако, сделать это нужно до сдачи готового объекта.
В противном случае застройщик не сможет передать жилье, поскольку не будет знать, кому он должен это сделать. А значит, у наследника новостройки есть шанс получить лишнюю «головную боль».
Наследники могут не принимать объект, а продать возможность требования третьим лицам. Например, если претендентов несколько, и они не могут между собой договориться о судьбе неделимого объекта, рекомендуется реализовать его, чтобы разделить средства в установленных долях.
Договор уступки права требования подписывается всеми наследниками, которые вступили в свои права или их представителями, независимо от принадлежащей доли. После этого застройщик уведомляется о замене стороны в ДДУ.
Если финансирование по ДДУ проводилось кредитными средствами, наследники получат обязательство перед банком по оплате соответствующего займа. Долги банку можно погасить и страховкой, если она имеется.
После получения свидетельства рекомендуется обратиться в банк для уточнения условий полученного наследодателем кредита. В некоторых случаях кредиторы идут на уступки и перезаключают договор с наследниками, предлагая им более выгодные условия или рассрочку платежа.
Следующая
